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发布日期：2022-03-11 06:45    点击次数：141

在如今二手房交易占着房产交易中不可小觑的交易量时，在二手房买卖中也不免会发生一些问题与纠纷，在购房时往往需要购房者贷款才能购买。

而由于受限贷、限购等调控政策的影响，许多二手房买卖合同的履行过程中因按揭贷款无法办出，卖方不得不多次催款，买方却面临按揭贷款未办出而无力支付的状态，导致合同难以执行。

对于购房者来讲，最关心的问题是因按揭贷款无法办出而无力支付购房款是否构成违约?可否要求解除合同?想买就为大家一一解答　　一、买方因按揭贷款无法办出而无力支付购房款是否构成违约?　　买方是否构成违约需要区分按揭贷款无法办出的缘由。

如果是因为买方个人信用资质方面的原因致使银行拒绝发放贷款的，属于买方个人原因无法办出贷款，与政策调整无关，此时买方迟延支付购房款的行为应当认定为违约，需要承担违约责任。

但是如果买方贷款是因为买卖合同签订后出台的限贷、限购等调控政策的直接影响而无法办出，致使买方无力支付购房款的，此种情形属于法律规定的“不可归责于当事人双方的事由”，因此买方的行为不构成违约，不需要承担违约责任。

　　二、买方因限贷、限购等调控政策无法办出按揭贷款致使无力支付购房款的，可否要求解除合同?　　因限贷、限购等调控政策致使按揭贷款无法办出的，属于不可归责于当事人双方的事由，此种情形下，买方无力支付购房款，即合同事实上已经无法继续履行了，因此买方有权提出解除合同。

　　三、面对买方提出的解除合同的请求，卖方能否要求没收定金或者要求买方支付违约金?　　如果买方能够提供证据证明确因首付款比例提高或因政策不能办理按揭贷款导致无法继续履行的，则买方提出解除合同，出卖人不能要求买方支付违约金，也不能适用“定金罚则”要求没收定金。

当然如果出卖人因为签订、履行该买卖合同而实际发生的合理费用仍可以作为损失要求买受人承担。

　　四、出卖人多次催促买方付款，买方均要求待按揭贷款办出后再支付购房款，出卖人能否要求解除合同?　　由于双方约定的最后一笔款项的支付时间为按揭贷款发放之日支付，该付款时间是不确定的，必须待条件成熟之后买方才可以支付，因此一旦发生按揭贷款无法办出的情形后，买方由于是付款方，面临房价上涨的局势，出于多种考虑通常懈怠于主动提出解除合同，面对卖方的催促，通常以双方均应按照合同约定履行为由，要求卖方等待买方的按揭款办出后支付。

卖方处在进退维谷中不知如何解决?一方面合同的确只约定了按揭贷款办出后支付余款，买方的托辞似乎合乎双方的约定，另一方面卖方觉得自己很无辜，如果买方一年、二年甚至十年办不出按揭贷款，自己的房子岂不是等于白白给人使用?此时出卖人可以先以书面形式催告买方在合理期限内支付尾款，如出卖人催告后买方仍然未在催告期限内支付购房款或者未提出解除合同的，出卖人可以提出解除合同，并有权要求买方自催告期满之日起承担违约责任。

因此出卖人解除合同的关键是必须先催告。

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